Le nerf de la guerre, l’apport personnel

Elément primordial et indissociable d’une demande de crédit immobilier : l’apport personnel !
C’est lui qui va en grande partie déterminer le taux que vous accordera la banque ainsi que la durée de remboursement.
La formule est simple : plus l’apport personnel est important, plus le taux sera bas et la durée de remboursement courte.
C’est un gage évident de sécurité pour la banque qui voit en vous un bon épargnant.
Sachez également que les banques examineront votre niveau d’endettement, elles prendront en compte tous vos crédits en cours. Autant dire que moins vous en avez mieux ce sera.
Les banques acceptent en général un taux maximum d’endettement correspondant à 33% des revenus.

Quel pourcentage pour l’apport personnel ?

Pour convaincre un organisme de vous prêter de l’argent, il est important de pouvoir garantir un minimum de 10% d’apport personnel. C’est en général la somme qui permettra de régler les frais de notaire.
Mais en ces temps de crises, un apport de 20 à 30% semble être le minimum requis.

Comment se constituer un apport personnel ?

L’apport personnel peut provenir de votre épargne personnelle (compte bancaire, PEL, CEL, actions…), d’un héritage, d’une donation, de la revente d’un bien immobilier ou encore de diverses aides comme le prêt 1% logement et le prêt à taux zéro (pour une première acquisition immobilière).

Gardez une réserve

Un imprévu est vite arrivé et personne ne peut s’en prémunir. Il serait risqué de liquider toute son épargne pour se constituer un apport personnel. Mieux vaut se laisser une marge en cas de coup dur.

Faites jouer la concurrence

N’hésitez pas à frapper à la porte de plusieurs établissements bancaires, cela vous permettra d’opposer les offres de la concurrence lors de vos entretiens. Vous pouvez négocier le taux mais également les montants des frais de dossier, les primes d’assurance et les frais en cas de remboursement anticipé. Ces derniers ne sont pas négligeables car ils représentent 3% du capital restant dû.

Avoir des revenus réguliers

C’est un fait certain, le détenteur d’un CDI depuis 5 ans aura plus de chances que le même détenteur de CDI en période d’essai !
L’ancienneté joue une part importante dans l’appréciation de votre profil.
Certaines banques demandent 8 mois d’ancienneté en CDI.
Si vous ne pouvez justifier d’une ancienneté suffisante dans votre dernier emploi, mettez l’accent sur celle de votre fonction et son évolution au cours des dernières années.

Votre comportement Bancaire

Préparez vous à ce que l’organisme prêteur analyse vos comptes sur 3 mois au moins.
Le but ? S’assurer que vous ne dépensiez pas plus que ce que vous gagnez !
Soyez donc très rigoureux dans la gestion de votre compte bancaire.
Montrez que vous êtes un bon élève avec l’épargne que vous avez su accumuler jusqu’à votre demande de prêt. Si vous n’êtes jamais en découvert et que vous alimentez par exemple un PEL tous les mois depuis 3 ans jouera fortement en votre faveur.

Pertinence de l’acquisition

Apportez à votre banquier, la preuve que le bien immobilier que vous convoitez est un bon placement et qu’il pourra se revendre facilement le cas échéant.

Faites appel à un Courtier en crédit immobilier

Passer par un courtier peut s’avérer judicieux. Il négociera pour vous auprès des organismes financiers afin d’obtenir des conditions optimales. De plus, les banques versent en général une commission au courtier lorsqu’un prêt est souscrit par leur intermédiaire. Vous n’aurez donc à payer que les frais de dossier.

Le courtier en rachat de crédit, également appelé Intermédiaire en Opérations de Banque (IOB), met en relation un emprunteur et un organisme de crédit. Il est mandaté et reconnu pour ses compétences par plusieurs organismes financiers.

Quelle est sa mission ?

Il a pour mission de trouver une solution de rachat de crédits à son client et de le mettre en relation avec l’établissement financier lui proposant la meilleure offre.

Quels sont les avantages ?

Pour le candidat au rachat de crédits, les avantages à passer par un courtier sont nombreux :

• Un gain de temps certain

Il montera votre dossier et le présentera aux organismes de prêts tout en les mettant en concurrence.

• Un meilleur suivi

Votre dossier est traité par un professionnel qui connaît toutes les subtilités pour mener à bien sa mission.

• Un gain d’argent

Le courtier choisira l’organisme de prêt qui lui proposera la meilleure solution de financement sur le coût total du rachat de crédit.

Vous payez au résultat

En effet, vous ne payerez le courtier qu’au moment de l’acceptation de rachat de crédit par l’organisme financier et seulement si la solution qu’il vous propose vous convient.
Une fois l’accord signé, vous rémunérerez votre courtier lorsque les fonds vous auront été versés.

• Une copie de votre passeport ou de votre pièce d’identité (recto/verso)

• Un relevé d’identité bancaire (RIB), ou postal (RIP)

• Un justificatif de domicile (dernière facture EDF par exemple)

• Une copie des 3 derniers relevés bancaires

• Une copie des tableaux d’amortissement de vos crédits

• Une lettre de résiliation de vos crédits

Si vous êtes salarié :

• les 3 derniers bulletins de salaire
• le dernier avis d’imposition
• une photocopie de votre contrat de travail

Si vous êtes retraités :

• derniers bulletins de pension

Si vous êtes  artisan/commerçant :

• bilan
• compte de résultats
• 3 derniers avis d’imposition.

Si vous êtes propriétaire :

• votre taxe foncière
• déclaration de revenus fonciers (2044)

Le rachat de crédit ou rachat de prêt, permet de se sortir d’une situation extrême de surendettement .
Celui-ci consiste à regrouper tous les crédits en un seul et d’abaisser le montant des mensualités à rembourser. Le taux est également revue à la baisse dans la majeure partie des cas. La contrepartie, car il y’en a toujours une, c’est l’allongement de la durée de remboursement.

Grâce au rachat de crédit, vous retrouverez un taux d’endettement normal d’environ 33%.

Quels sont les différents types de rachat de crédits ?

Il existe plusieurs sorte de rachat de crédits :

• Le rachat de crédit à la consommation

Il permet de regrouper tous les crédits à la consommation en un seul, comme le crédit pour l’achat d’un écran plat, d’une machine à laver, d’un ordinateur, d’une voiture…

• Le rachat de crédit immobilier

Il permet de regrouper tous les crédits immobilier et de consommation en un seul.

• Le rachat de crédit hypothécaire

Pour en bénéficier, il faut être propriétaire d’un bien immobilier. Celui-ci est mis en hypothèque afin de garantir le prêt.

• Le rachat de crédit professionnel

Comme son nom l’indique, réservé aux professionnels

Qui peut profiter d’un rachat de crédit ?

• Les personnes en grande difficulté financière et surendettées

Les personnes ayant contractées trop de crédits et ne pouvant plus faire face aux remboursements sont directement concernées par cette solution de restructuration.

• Les personnes endettées normalement

Pour bénéficier d’une solution de rachat de crédit il ne faut pas forcément être en situation de surendettement. Cette solution de regroupement de crédits peut également convenir à des personnes désirant financer un nouveau projet, se constituer une épargne ou même une retraite complémentaire.

Quelles sont les conditions requises pour que le dossier soit accepté ?

Tout d’abord, il faut résider en France et être solvable.
Ensuite, certains critères peuvent faire pencher la balance en votre faveur :

• Bénéficier d’un emploi stable et donc de revenus réguliers. Les détenteurs de CDI et les fonctionnaires sont bien sûr appréciés.

• Travailler dans une société robuste ayant plus de 5 employés dans ses rangs.

• Etre propriétaire immobilier

• etc

Si vous ne répondez pas à ces critères, pas d’affolement. Un même dossier pourra être refusé par un organisme et accepté dans un autre. Chacun ayant leurs propres critères d’acceptation.

Avantages et… inconvénients

Bien entendu le rachat de crédit présente des avantages :

• Réunir tous se crédits en un seul

• Ne pas se voir assigner devant une commission de surendettement

• Récupérer du pouvoir d’achat

• Diminuer son taux d’endettement

Mais il faut néanmoins être conscient de certains inconvénients :

• Certes, le rachat de crédit permet de baisser le montant des mensualités à rembourser mais il augmente par la même occasion le coût global du crédit.

• Il occasionne aussi des frais supplémentaires (frais de dossier, de cautionnement, de commissions du courtier, fiscaux, d’assurance…)